Аналитики портала Всеостройке.рф изучили 33 девелоперских объекта разных форматов в Сочи и подробно рассчитали финансовые показатели 15 проектов. По ним удалось собрать сопоставимые сведения о кредитовании, сроках реализации и стоимости недвижимости.
Исследование показало, что у десяти из 15 рассмотренных проектов расчетная сумма кредита и процентов при неблагоприятных условиях достигает не менее 80% оценочной выручки. В шести случаях она превышает возможные поступления от продажи всех предусмотренных лотов по средней цене уже заключенных договоров. Еще у четырех объектов показатель находится в диапазоне от 80% до 100%.
У шести проектов расчетная нагрузка выше возможной выручки
В эту группу вошли «ЛЕСОЧИ», Alean Resort Montvert, Cosmos Selection Sochi Sialia Resort, ЛОК VERA, CHALET DELUXE и Greenmont.
Наиболее высокое соотношение выявлено у проекта «ЛЕСОЧИ». При принятых условиях расчетная сумма кредита и процентов составляет 2,85 млрд рублей при оценочной выручке 1,46 млрд рублей — 194,8%.
У Alean Resort Montvert показатель достигает 178,4%: 42,81 млрд рублей против 23,99 млрд рублей. У Cosmos Selection Sochi Sialia Resort возможные обязательства перед банком составляют 128,9% расчетной выручки, у ЛОК VERA — 127,5%, у CHALET DELUXE — 116,9%.
Показатель Greenmont требует отдельного пояснения. Объект уже введен в эксплуатацию. Поэтому расчет отражает параметры исходных открытых данных, а не текущую задолженность проекта после возможного раскрытия счетов эскроу.
Еще у четырех объектов нагрузка составляет от 80% до 100% оценочной выручки. Это СКАЙВИЛЬ, «Белые ночи», «Космос парк отель Мацеста» и «Монреаль Парк».
Что показывает расчет
Для сопоставления проектов аналитики использовали сведения из открытых проектных деклараций и данные о кредитных линиях, сроках исполнения обязательств и средней стоимости уже заключенных договоров. В открытом доступе отсутствуют помесячные графики выдачи и погашения кредита. Поэтому кредитный лимит использовался как возможная база финансирования. При этом проценты рассчитывались по единой ставке 14% до наиболее поздней даты исполнения обязательств по найденным кредитным линиям.
Такая методика не означает, что застройщик получает весь лимит одновременно. На практике банк предоставляет средства частями, ставка может снижаться по мере поступления денег на счета эскроу, а долг — погашаться раньше установленного срока.
Поэтому исследование не доказывает, что перечисленным проектам обязательно не хватит денег для расчета с банками. Оно показывает, какие объекты наиболее чувствительны к темпам продаж, продолжительности строительства, стоимости кредита и срокам поступления средств покупателей.
Особое значение имеет распространение рассрочек. Договор уже может быть заключен, однако большая часть стоимости недвижимости поступит позднее. Пока деньги не зачислены на счет эскроу, они не уменьшают непокрытую задолженность проекта.
В результате девелопер может реализовать все предусмотренные к продаже лоты по ценам, согласованным с банком. Но выручки может оказаться недостаточно одновременно для погашения кредита, покрытия остальных расходов и получения запланированной прибыли.
Главный вывод исследования, что высокая стоимость сочинской недвижимости сама по себе не гарантирует устойчивость проекта. Чем меньше разница между ожидаемыми поступлениями и возможными обязательствами перед банком, тем сильнее результат зависит от каждого месяца кредитования и скорости поступления денег.
Полная версия исследования с методикой, таблицей показателей и подробным разбором всех 15 проектов доступна по ссылке.
Справочно
Всеостройке.рф входит в «Евразийский Медиа Холдинг» и является независимым сетевым изданием. Портал освещает общероссийскую и региональную повестку, публикует интервью с участниками строительной отрасли, готовит аналитику рынка недвижимости и рейтинги девелоперов.
Ежемесячная аудитория портала превышает 6,8 млн уникальных посетителей и 18,4 млн просмотров. Telegram-канал «Всё о стройке» насчитывает 100 тыс. подписчиков и получает более 12 млн просмотров ежемесячно.