Структура предложения на рынке новостроек Москвы смещается в пользу более дорогих сегментов, а квартиры с тремя и более комнатами становятся всё более премиальным продуктом. В первом полугодии 2026 года цена «квадрата» в трёх- и четырёхкомнатных лотах выросла почти на 10% – это заметно выше динамики студий и однокомнатных, подсчитали аналитики «Метриум». При этом в массовом, премиальном и высокобюджетном сегментах крупные форматы дорожали быстрее, а бизнес-класс выбился из общего тренда.
Рынок московских новостроек продолжает трансформироваться: доля массовых проектов сокращается, уступая место премиальному и высокобюджетному жилью. В этих сегментах квартиры с тремя и более комнатами представлены шире, но при этом их предложение в массовом и бизнес-классе уменьшается. В результате крупногабаритные лоты становятся всё более дефицитным и дорогим продуктом – особенно в доступных категориях. Аналитики «Метриум» сравнили динамику цен за первые шесть месяцев 2026 года и зафиксировали наиболее заметный рост средней цены квадратного метра именно у трёхкомнатных (+9,6%) и четырёхкомнатных (+9,8%) квартир. Для сравнения: студии прибавили 9,1%, однокомнатные – 5,4%, двухкомнатные – 9%.
В массовом сегменте лидером роста цен стали четырёхкомнатные (и большие по числу комнат) квартиры. Цена квадратного метра в них увеличилась с 344,4 тыс. до 363,6 тыс. рублей (+5,6%). Трёхкомнатные подорожали на 3,3% (с 366,5 тыс. до 378,6 тыс.), двухкомнатные – на 2,8% (с 387,4 тыс. до 398,2 тыс.), студии – на 5,4% (с 488,2 тыс. до 514,6 тыс.), а однокомнатные показали минимальный рост – всего 1,1% (с 459,6 тыс. до 464,7 тыс.). В этом сегменте именно самые большие квартиры обеспечили максимальный прирост цены, что подтверждает устойчивый спрос на просторное жильё в бюджетном ценовом коридоре.
В бизнес-классе картина иная: здесь наиболее динамично дорожали студии. Их цена за квадратный метр выросла с 577,6 тыс. до 620 тыс. рублей (+7,3%). Двухкомнатные прибавили 5,5% (с 507,2 тыс. до 534,9 тыс.), однокомнатные – 4,2% (с 546,5 тыс. до 569,4 тыс.), трёхкомнатные – 2,4% (с 522,4 тыс. до 534,8 тыс.), а четырёхкомнатные – всего 1,7% (с 615,3 тыс. до 625,8 тыс.). В этом сегменте покупатели всё чаще выбирают компактные лоты, что делает студии главным драйвером ценового роста.
«В бизнес-классе динамика цен сложилась иначе, чем в массовом сегменте: здесь наиболее динамично дорожали студии и двухкомнатные квартиры евроформата, тогда как рост цен на трёх- и четырёхкомнатные квартиры оказался сдержанным, – поясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер комплексов «ЭВОПАРК Измайлово», «ЭВОПАРК Сокольники», «МИРАПОЛИС», «ВЭРИ на Ботанической»). – Это отражает изменение структуры спроса: покупатели бизнес-класса всё чаще выбирают максимальные по функциональности планировок лоты, рассматривая их как более ликвидный и доступный по итоговому бюджету вариант, при этом не жертвуя качеством локации и инфраструктурой. Такой тренд особенно заметен в строящихся проектах. На начальной и средней стадиях традиционно чаще всего реализуются небольшие по площади варианты. Кроме того, в строящихся проектах представлен наиболее широкий выбор планировок, что позволяет покупателю найти оптимальный баланс между метражом и стоимостью. В наших проектах за последний год наиболее заметный рост также продемонстрировали студии (+12%) и однокомнатные лоты (+5%). При этом по средней цене квадратного метра наиболее доступными в нашем портфеле остаются именно однокомнатные варианты. Например, в комплексе «ЭВОПАРК Измайлово», в «МИРАПОЛИСе» – за 341 тыс. рублей, а в комплексе «ЭВОПАРК Сокольники» – за 384 тыс. рублей».
В премиум-классе также лидируют студии: цена квадратного метра в них подскочила с 875 тыс. до 967,3 тыс. рублей (+10,5%). Двухкомнатные выросли на 7,4% (с 799,5 тыс. до 858,4 тыс.), однокомнатные – на 6,2% (с 839,1 тыс. до 891 тыс.), трёх- и четырёхкомнатные – на 5,5% (с 876,7 тыс. до 925,3 тыс. и с 1,1 млн до 1,1 млн соответственно). При этом студии в премиум-сегменте занимают лишь 6% от общего объёма предложения, поэтому их высокая динамика не оказывает значительного влияния на рынок в целом. Однако она отражает интерес части премиальной аудитории к компактным, но статусным объектам.
«Рост цен на крупногабаритные квартиры в премиум-сегменте – закономерное следствие изменения структуры спроса, – рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК «Дрим Рива», «Преображенская площадь» и Dream Towers). – Сегодня среди покупателей премиального жилья заметно увеличилась доля состоятельных клиентов, которые готовы инвестировать в просторное жильё для семьи, не обращая внимания на текущую конъюнктуру ставок. Трёх- и четырёхкомнатные лоты остаются дефицитным и ликвидным товаром: их доля в общем предложении невелика, а спрос на них стабилен. Именно эти объекты формируют ядро качественного предложения в премиум-классе – они выбираются для долгосрочного проживания и, как правило, не теряют своей инвестиционной привлекательности. В наших проектах – Dream Towers, «Дрим Рива» и «Преображенская площадь» – мы также видим устойчивый интерес к трёхкомнатным и более просторным квартирам, особенно в локациях с развитой инфраструктурой и видовыми характеристиками».
В высокобюджетном сегменте, напротив, крупный формат вновь оказался в центре внимания. Четырёхкомнатные квартиры подорожали по цене квадратного метра на 9,7% – с 2,7 млн до 3 млн рублей. Трёхкомнатные прибавили 7,1% (с 2,3 млн до 2,5 млн), двухкомнатные – 4,7% (с 2,2 млн до 2,3 млн), однокомнатные – 5,2% (с 2,1 млн до 2,2 млн). При этом студии в этом сегменте подешевели на 12,5% (с 2,5 млн до 2,2 млн), однако, отмечают эксперты, такой формат квартир редко встречается и малейшие структурные колебания влияют на среднюю цену.
