Первая половина года проходит в условиях сдержанного потребительского спроса, низких темпов роста розничного товарооборота и осторожной политики развития со стороны ритейлеров.
Индекс физического объёма розничной торговли по итогам января–марта 2026 года остаётся на невысоких уровнях, сопоставимых с аналогичным периодом прошлого года. Одновременно индекс предпринимательской уверенности в розничной торговле по итогам первого квартала опустился ниже значений пандемийного 2020 года.
На этом фоне доля свободных площадей в московских торговых центрах продолжает постепенно расти. По итогам первого полугодия показатель ожидается на уровне 6%, что на 0,7 п.п. выше значения конца 2025 года. Несмотря на умеренную динамику, аналитики CORE.XP прогнозируют усиление тенденции роста вакантности во втором полугодии на фоне оптимизации сетями неэффективных площадок и отсутствия активного расширения со стороны большинства ритейлеров.
По итогам 2026 года доля свободных площадей в торговых центрах Москвы может превысить 8%, вернувшись к уровням трёхлетней давности.
В структуре ротации арендаторов сразу в нескольких сегментах объём закрытий превышает количество новых открытий. Наиболее заметно это проявляется в категории Fashion — «одежда, обувь и аксессуары», где на закрытия приходится 48% ротации против 31% открытий (в ТЦ Москвы, по выборке CORE.XP). Аналогичная ситуация наблюдается в сегменте бытовой техники и электроники: категория формирует 10% закрытий и лишь 2% новых открытий.
По оценкам CORE.XP, такая динамика напрямую связана с высокой представленностью данных категорий в онлайн-торговле. Дополнительное влияние оказала оптимизация офлайн-сети со стороны ряда крупных игроков.
Одновременно часть сегментов, напротив, демонстрирует положительную динамику развития. В категориях «услуги и сервисы» и «развлечения» доля открытий существенно превышает объём закрытий. Так, на сегмент развлечений приходится 7% новых открытий и только 1% закрытий, что подтверждает усиление роли развлекательной составляющей как одного из ключевых драйверов трафика в торговых центрах.
Сдержанной остаётся и активность международных брендов. По состоянию на начало лета 2026 года на российский рынок не вышел ни один новый иностранный ритейлер. Таким образом, первое полугодие может стать абсолютным антирекордом по числу новых международных брендов — подобной ситуации рынок не фиксировал даже в 2020 и 2022 годах.
При этом бренды, вышедшие на рынок в прошлом году, в основном сохраняют присутствие и развиваются осторожно. Итальянский бренд Kappa открыл 10 магазинов в крупных городах России, турецкий Beko готовит новые открытия, а китайский мебельный бренд Jinkailai продолжает расширение в Москве. В то же время казахстанский бренд Gaissina и турецкий Les Benjamins приняли решение покинуть российский рынок.
На рынке торговой недвижимости сохраняется тенденция переноса сроков ввода новых объектов. Более половины строящихся торговых центров России — около 55% — перенесли открытие с 2026 на 2027 год. Несмотря на это, по итогам года в стране ожидается открытие около 563 тыс. кв. м торговых площадей, что превосходит результат прошлого года (418 тыс. кв. м).
«Рынок торговой недвижимости проходит этап структурной трансформации. Мы видим, как ритейлеры всё более осторожно подходят к развитию офлайн-сетей, пересматривают эффективность площадок и усиливают интеграцию с онлайн-каналами продаж. При этом торговые центры продолжают адаптироваться к новой модели потребления: усиливается роль развлечений, сервисов и районных форматов, а конкуренция за качественного арендатора становится всё более высокой», — отметил на пресс-завтраке Василий Григорьев, руководитель отдела исследований CORE.XP.
Москва при этом продолжает смещать фокус нового строительства в сторону районных и окружных форматов. По оценкам CORE.XP, 67% новых площадей, запланированных к открытию в столице в 2026 году, придётся именно на окружные торговые центры. На фоне высокой обеспеченности Москвы торговыми площадями — 487 кв. м на тысячу жителей против 172 кв. м в регионах — рынок постепенно приближается к насыщению, а новое строительство всё активнее развивается в жилых районах за пределами традиционных торговых кластеров.