Крупные игроки возобновляют программы развития, что становится одним из ключевых драйверов спроса на складские площади.
При этом основную активность формируют форвардные сделки BTS, ориентированные на ожидаемый рост потребления в 2027–2028 годах. По итогам первого полугодия объём сделок на рынке может достичь 1,4 млн кв. м, что на 8% ниже результата аналогичного периода прошлого года.
Основная активность сосредоточена в регионах России, на которые приходится 57% общего объёма сделок — порядка 800 тыс. кв. м. По прогнозам CORE.XP, доминирование региональных рынков сохранится как минимум до конца 2026 года. Главными драйверами спроса остаются маркетплейсы и продуктовые ритейлеры, которые продолжают активно наращивать логистические мощности.
Одновременно рынок сохраняет высокие темпы нового строительства. По итогам первого полугодия 2026 года объём ввода складской недвижимости в России может составить 3 млн кв. м, что на 28% превышает показатель аналогичного периода прошлого года и является рекордным результатом для первой половины года за всю историю рынка. Из общего объёма ввода 42% придётся на Московский регион, ещё 58% — на регионы России.
Высокие показатели ввода обеспечиваются преимущественно BTS проектами, законтрактованными в предыдущие годы. При этом в Московском регионе сохраняется высокая доля спекулятивного девелопмента — до 45%. Значительная часть таких проектов была запущена в период активного роста рынка и сейчас выходит на завершающую стадию реализации. Дополнительный объём спекулятивного предложения при этом остаётся умеренным в масштабах всего рынка.
Активное развитие складской инфраструктуры продолжается и за пределами крупнейших логистических хабов. Помимо Москвы и ключевых региональных рынков, ввод крупноформатных объектов фиксируется в Набережных Челнах, Челябинске, Новороссийске, Кемерово, Омске и других городах. Основными пользователями новых площадей выступают маркетплейсы и продуктовые ритейлеры.
По итогам 2026 года аналитики CORE.XP предполагают ввод 5,7 млн кв. м складской недвижимости — это второй результат за всю историю рынка после рекордного 2025 года. Около 61% нового строительства придётся на региональные рынки.
Рост объёмов спекулятивного девелопмента и снижение активности спроса постепенно отражаются на показателях вакантности. По итогам первого полугодия доля свободных площадей в Московском регионе может составить 7% с учётом субаренды, тогда как в ключевых логистических регионах показатель варьируется от 1% до 10% в зависимости от конкретного рынка.
На увеличение объёма доступного предложения влияют сразу несколько факторов: ввод спекулятивных объектов, высвобождение площадей на вторичном рынке и рост объёмов субаренды. В Московском регионе около 28% доступных площадей приходится именно на субаренду, возникающую вследствие оптимизации логистических мощностей крупными игроками. Такой формат позволяет арендаторам получить доступ к качественным помещениям по более привлекательным ставкам, однако имеет ограничения по срокам аренды и техническим параметрам объектов.
На фоне роста объёма предложения с середины 2025 года рынок фиксирует корректировку ставок аренды. По итогам первого полугодия средний уровень запрашиваемых ставок в Московском регионе составит 10–10,8 тыс. руб. за кв. м в год без учёта OPEX и НДС. В ключевых региональных рынках ставки находятся в диапазоне 9,8–10,5 тыс. руб. за кв. м в год.
Текущая рыночная конъюнктура формирует благоприятные условия для арендаторов: компании получают более широкий выбор качественных складских площадей и возможность заключения сделок на более комфортных коммерческих условиях. При этом с учётом ожидаемого роста спроса во второй половине года текущий уровень ставок может стать минимальной точкой рынка.
«После периода охлаждения рынок складской недвижимости постепенно переходит к фазе стабилизации. Мы видим возвращение активности со стороны крупных игроков, прежде всего маркетплейсов и продуктовых ритейлеров, а также усиление роли региональных рынков. Одновременно рост объёмов доступного предложения и корректировка ставок создают для арендаторов редкое окно возможностей: сегодня рынок предлагает оптимальный баланс между качеством площадей, выбором объектов и коммерческими условиями», — отметил Антон Алябьев, руководитель отдела по работе со складской и промышленной недвижимостью CORE.XP.
По итогам 2026 года объём сделок в Московском регионе может составить 1,5 млн кв. м, что на 10% ниже уровня 2025 года, тогда как в регионах показатель вырастет на 55% — до 3,2 млн кв. м. Основным драйвером рынка останется региональная экспансия маркетплейсов. Одновременно аналитики ожидают стабилизацию арендных ставок на текущем уровне, что делает текущий период одним из наиболее благоприятных периодов для аренды складских площадей.