Вход в премиальные новостройки Москвы становится дороже: за год предложение на начальных стадиях строительства сократилось почти на треть, подсчитали аналитики Regions Development. При этом разница в цене между котлованом и отделкой достигает 25%.
Самые востребованные и выгодные для входа в проект стадии – котлован и монтаж нижних этажей – за год заметно потеряли в объёме в новостройках премиум-класса «старой» Москвы. Количество лотов на начальном этапе уменьшилось на 31%, а на стадии монтажа нижних этажей – на 13%. При этом предложение готовых корпусов и объектов на верхних этажах, напротив, выросло, что меняет структуру рынка и делает покупку на ранних стадиях всё более редкой возможностью.
За последние 12 месяцев в премиум-классе наиболее заметные изменения произошли на начальном этапе (котлован и нулевой цикл) – число лотов сократилось с 1,9 тыс. до 1,3 тыс. (-31%). На стадии монтажа нижних этажей предложение уменьшилось с 2,3 тыс. до 2 тыс. (-13%). В то же время объём квартир в домах, где идёт монтаж верхних этажей, вырос в 2,4 раза – с 0,7 тыс. до 1,6 тыс. лотов. Предложение на этапе отделки увеличилось на 2% (с 1,0 тыс. до 1,1 тыс.), а количество готовых корпусов, сданных в эксплуатацию, прибавило 15% (с 1,2 тыс. до 1,4 тыс.). Таким образом, рынок премиального жилья смещается в сторону более высокой степени готовности, что закономерно ведёт к удорожанию среднего чека.
В итоге в мае 2026 года из 7,3 тыс. премиальных квартир, выставленных на продажу, крупнейшую долю занимает стадия монтажа нижних этажей – 27%. На втором месте – монтаж верхних этажей с 22%, далее следуют готовые корпуса (19%), начальный этап (18%) и отделка (14%). Таким образом, почти половина предложения (49%) приходится на активную строительную фазу (верхние и нижние этажи), а доля ранних стадий (начальный этап и нижние этажи) в сумме составляет 45% – и она продолжает сокращаться.
Наиболее доступный «квадрат» – на этапе монтажа нижних этажей (841 тыс. рублей). На начальном этапе он стоит 918 тыс., на сданных объектах – 897 тыс., на верхних этажах – 935 тыс., а максимальная цена фиксируется на стадии отделки – 1 053 тыс. рублей.
«Ценовые различия между стадиями строительства в премиум-сегменте наглядно демонстрируют логику рыночного ценообразования: чем выше степень готовности, тем дороже квадратный метр, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Разница между ценой на этапе монтажа нижних этажей (841 тыс. рублей) и на стадии отделки (1 053 тыс. рублей) достигает 25%, а между начальным этапом (918 тыс.) и отделкой – 15%. Однако обращает на себя внимание сравнительно низкая цена в уже сданных объектах – 897 тыс. рублей, что даже ниже, чем на начальном этапе. Это не должно вводить покупателя в заблуждение: такая ситуация объясняется структурными факторами. На финальной стадии зачастую продаются проекты, вышедшие на рынок несколько лет назад, с устаревшими планировками и архитектурой, а в остатках нередко зависают крупногабаритные квартиры, у которых цена квадратного метра традиционно ниже. В нашем проекте «Преображенская площадь» мы видим противоположную картину: здесь наибольший объём предложения сконцентрирован именно на инвестиционной стадии – начальных этажах строительства, что позволяет покупателям войти в проект по более привлекательной цене до начала активного роста стоимости».
В целом по всем сегментам в «старой» Москве также заметно сокращение на ранних стадиях. Количество квартир на начальном этапе уменьшилось на 19% (с 8,9 тыс. до 7,2 тыс.), на стадии монтажа нижних этажей – на 26% (с 17,9 тыс. до 13,3 тыс.), на стадии отделки – на -22% (с 9,4 тыс. до 7,3 тыс.). При этом предложение на верхних этажах выросло на 31% (с 5,0 тыс. до 6,6 тыс.), а в сданных корпусах – на 9% (с 6,3 тыс. до 6,8 тыс.). Эта тенденция подтверждает общий рыночный тренд: на фоне охлаждения девелоперской активности предложение на ранних стадиях строительства сокращается повсеместно.
