Квартиры площадью до 40 квадратных метров постепенно исчезают с рынка новостроек старой Москвы: в массовом сегменте предложение упало на 39%, в бизнес-классе – на 18%, подсчитали эксперты «Метриум». При этом спрос на данный формат остается стабильным, а в премиум-классе за год вырос на 31%.
Эксперты компании «Метриум» изучили динамику предложения и спроса на квартиры площадью до 40 квадратных метров, а также студий на рынке новостроек «старой» Москвы. Целью исследования было понять, следует ли ожидать дефицита такого жилья в старых границах столицы. В центре внимания находились три сегмента рынка новостроек, где широко представлены такие квартиры: комфорт-, бизнес- и премиум-класс.
Предложение квартир до 40 квадратных метров
Анализ показал, что за последние 12 месяцев предложение квартир площадью до 40 квадратных метров в Москве уменьшилось во всех исследуемых сегментах. На рынке массовых новостроек в мае 2026 года застройщики продавали на 39% меньше таких квартир, чем в мае 2025 года; в бизнес-классе количество подобных вариантов уменьшилось на 18%, а в премиум-классе – на 1%. Для сравнения эксперты изучили общерыночную динамику предложения. В целом для рынка было характерно снижение общего объёма предложения таких квартир: в массовом сегменте оно сократилось на 29%, в бизнес-классе – на 11%, а в премиум-классе произошёл прирост на 8%. Таким образом, в старых границах Москвы предложение квартир площадью до 40 квадратных метров сокращается быстрее, чем объектов большей площади.
«В условиях высоких ставок по ипотеке и роста цен спрос смещается на объекты меньшей площади – они доступнее для покупателей, которые стремятся экономить, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Таким образом, с рынка постепенно вымываются самые недорогие по стоимости и небольшие по площади варианты, и все это – на фоне замедления вывода нового предложения на рынок. Не стоит также забывать, что дополнительный спрос на подобные объекты вызван еще и ограничением строить в Москве проекты с малогабаритными квартирами. В результате на рынке назревает дефицит небольших квартир. В наших проектах мы стараемся сохранять баланс планировочных решений: больше всего вариантов с небольшой площадью у нас представлен на реализации в проектах «Наметкин Тауэр», МИРАПОЛИС и «ВЭРИ на Ботанической».
На уровне структуры предложения в каждом отдельном сегменте также прослеживается тенденция к сокращению малогабаритных квартир. Так, на рынке массовых новостроек доля квартир площадью до 40 квадратных метров в мае 2026 года составляла 43% от общего числа объектов, тогда как в мае 2025 года таких насчитывалось 49%. При этом доля квартир площадью от 40 до 80 квадратных метров за аналогичный период увеличилась с 46% до 52%.
Похожая тенденция наблюдается и в бизнес-классе: за прошедший год доля квартир в продаже площадью до 40 квадратных метров снизилась с 27% до 25%, а доля квартир площадью от 40 до 80 квадратных метров увеличилась с 58% до 60%. Исключением из тенденций стал премиум-класс, где доля небольших квартир уменьшилась с 11% до 10%, а доля квартир площадью от 40 до 80 квадратных метров не изменилась и осталась на уровне 53%.
Спрос на квартиры площадью до 40 квадратных метров
Эксперты также проанализировали спрос на квартиры площадью до 40 квадратных метров на рынке новостроек в старых границах Москвы. Для этого они подсчитали, как изменилось количество сделок с таким жильём, заключённых в первые четыре месяца 2026 года, по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Как и в целом на рынке новостроек, спрос на небольшие квартиры за 12 месяцев снизился: в массовом сегменте было заключено на 56% меньше сделок, в бизнес-классе – на 19%. Исключением стал рынок премиальных новостроек, где спрос на квартиры площадью до 40 квадратных метров увеличился на 31%.
«На премиальном рынке новостроек компактные лоты традиционно представлены в ограниченном объёме, поскольку в этом сегменте девелоперы в основном делают ставку на более просторные форматы жилья, — комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE. — Дефицит такого предложения во многом поддерживает высокий спрос на квартиры площадью до 40 кв. м: они остаются востребованными как среди покупателей, ориентированных на статусную локацию и качественную инфраструктуру, так и среди инвесторов, рассматривающих премиальные проекты как инструмент сохранения капитала и получения стабильного арендного дохода. Учитывая устойчивый интерес к данному формату, в нашем новом проекте на Новоданиловской набережной предусмотрено всего 46 компактных лотов площадью до 40 кв. м, что дополнительно подчёркивает их эксклюзивность и инвестиционную привлекательность».
Для сравнения, спрос на квартиры площадью от 40 до 80 квадратных метров за аналогичный период в массовом сегменте снизился на 49%, в бизнес-классе – на 13%, а в премиум-классе – на 28%. Таким образом, наиболее ярко заметна тенденция роста спроса на небольшие квартиры и сокращения спроса на более просторное жильё именно в премиальных новостройках.
Структура спроса по размеру квартир за год также изменилась. В массовом сегменте доля проданных квартир площадью до 40 квадратных метров снизилась с 57% в январе-мае 2025 года до 53% в аналогичном периоде 2026 года, тогда как доля квартир от 40 до 80 квадратных метров выросла с 40% до 43%. В бизнес-классе доля малогабаритного жилья сократилась незначительно: с 33% до 32%, а доля более просторных квартир увеличилась с 55% до 57%. Наиболее заметные изменения произошли в премиум-сегменте: доля квартир до 40 квадратных метров в спросе выросла с 8% до 15%, в то время как доля квартир от 40 до 80 квадратных метров незначительно снизилась – с 56% до 55%. Таким образом, в премиум-классе наблюдается явный сдвиг интереса покупателей в сторону компактных лотов, тогда как в массовом и бизнес-классе спрос постепенно смещается в сторону более просторного жилья, что также обусловлено изменениями в структуре предложения.
Малогабаритные квартиры в новых проектах
Наконец, эксперты проанализировали предложение студий (их площадь составляет в среднем 28 кв. м), которые появились на рынке новостроек в 2025-2026 годах. Для этого они посчитали, какую долю на текущий момент составляют студии в предложении 34 новостроек, выставленных на продажу в этот период. В целом такой формат жилья образует 11% от общего числа предлагаемых объектов. Всего студий в них предлагается 494. Но почти половина этих квартир (221, или 45%) представлена в продаже только в пяти из 34 проектов. В 22 проектах студии составляют менее 10% от общего объёма предложения, а в пяти новых проектах малогабаритных квартир нет вовсе.
«Малогабаритные квартиры традиционно пользуются спросом у инвесторов, которые стремятся диверсифицировать риски и приобретают несколько небольших объектов вместо одного крупного, – рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер проекта «Дрим Рива»). – Кроме того, такие квартиры сейчас активно востребованы на рынке аренды – их легче сдать, и они дают более высокую доходность на вложенный капитал. В нашем новом проекте 2025 года «Дрим Рива», который развивает курортный формат жизни на набережной, мы сознательно сделали ставку на студии: они составляют 29% от всех представленных в продаже квартир. Для покупателей, которые рассматривают жильё как инвестицию или место для временного проживания в рекреационной зоне, такой формат оказался наиболее привлекательным».
