В 2025 году зафиксирована рекордно высокая посещаемость парков Москвы – 282,5 млн человек. За год показатель вырос в 1,5 раза. В 2026 году ожидается преодоление рубежа в 300 млн посетителей. Особенно высокими темпами растет популярность заповедников и заказников. Это связано прежде всего с активным освоением районов рядом с этими обширными охраняемыми природными пространствами с естественным ландшафтом. Эксперты компаний «Метриум» и MR составили обзор новостроек в транспортной доступности[1] от крупнейших заповедников и заказников[2] в «старой» Москве.
Суммарно рядом с самыми большими заповедниками и заказниками столицы девелоперы сейчас ведут продажи в 50 комплексах – 17% от всех проектов на первичном рынке в исторических границах Москвы.
Наиболее широко в линейке проектов у крупнейших заповедников и заказников столицы с естественным ландшафтом представлен бизнес-класс. В рассматриваемых районах реализуется 25 проектов этого сегмента. Максимальное число комплексов бизнес-класса среди локаций Москвы с самыми крупными зелеными зонами с естественным ландшафтом находится рядом с «Долиной реки Сетунь» – 10. К комфорт-классу относится 15 проектов, причем шесть из них расположены около «Лосиного Острова».
В то же время рядом с крупнейшими заповедниками и заказниками мегаполиса реализуется только 8 премиальных проектов и ни одного высокобюджетного. Новостройки премиум-класса представлены лишь в трех из десяти рассмотренных локаций.
Среди локаций рядом с крупнейшими заповедниками и заказниками Москвы дефицит премиального жилья особенно ощутим в Тимирязевском районе. Несмотря на престижный статус, развитую инфраструктуру и соседство с одной из крупнейших зеленых зон Москвы, здесь ведется реализация всего одного проекта премиум-класса.
Минимальный бюджет покупки квартир в новостройках около крупнейших заповедников и заказников столицы составляет 10,4 млн руб. в комфорт-классе, 14,4 млн руб. – в бизнес-классе, 17,4 млн руб. – в премиум-классе.
1 место
«Лосиный Остров»
Площадь – 12 000 га, из них 3077 га в «старой» Москве
Районы: Богородское, Гольяново, Метрогородок (ВАО)
Крупнейшая зеленая зона столицы – национальный парк (парк-заповедник) «Лосиный Остров» в средние века служил для царской охоты. Более 200 лет назад здесь построен первый в стране водопровод, который до сих пор продолжает использоваться. На территории Лосиного Острова есть несколько эколого-просветительских центров, включая дендрарий, биоцентр и станцию юных натуралистов «Красная сосна». Также в лесопарке предусмотрены зоны барбекю, спортивные площадки, пешеходные и велосипедные маршруты.
В транспортной доступности от Лосиного Острова расположено семь новостроек: шесть проектов комфорт-класса и один жилой комплекс бизнес-класса. Средняя цена квадратного метра в этих проектах составляет 445 тыс. руб. При этом в зависимости от проекта показатель варьируется от 370 тыс. руб. до 529 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки первичного жилья рядом с Лосиным Островом – 15,2 млн руб. (за 19,8 кв. м).
2 место
«Долина реки Сетунь»
Площадь – 696,2 га
Районы: Можайский, Раменки, Фили-Давыдково, Очаково-Матвеевское (ЗАО)
Крупнейший природный заказник Москвы – «Долина реки Сетунь». На этой территории сохраняются и восстанавливаются живописные естественные ландшафты: леса, реки, родники, пруды, пойменные луга. Также здесь можно встретить редкие для Москвы виды животных: ласку, горностая, ондатру. Высокий уровень биоразнообразия свидетельствует о благоприятной экологической обстановке.
Рядом с Долиной реки Сетуни девелоперы реализуют 14 проектов. Среди них 10 относятся к бизнес-классу, три – к премиум-классу, один – к элитному классу. Квадратный метр в этой локации стоит в среднем 604 тыс. руб. При этом в зависимости от новостройки средние цены находятся в диапазоне от 386 тыс. руб. до 1,2 млн руб. Минимальная стоимость квартиры в этой локации – 14,4 млн руб. за 20,5 кв. м.
«Запад Москвы сегодня — одна из наиболее динамично развивающихся территорий столицы, — рассказывает Денис Хазов, директор по продукту компании MR. — Важным импульсом для дальнейшего развития локации станет расширение транспортной инфраструктуры. В ближайшие годы здесь планируется открыть пять новых станций метро: «Верейская», «Сколковское шоссе», «Марфино», «Сколково» и «Медицинский центр». Новый участок Филёвской линии пройдёт по территории четырёх районов: Фили-Давыдково, Кунцево, Очаково-Матвеевское и Можайского. В Можайском районе также строятся современные социальные и коммерческие объекты. При этом локация отличается отличной экологической обстановкой, в том числе благодаря одной из самых больших зеленых зон мегаполиса – Долине реки Сетуни. В результате строящиеся в Можайском районе жилые комплексы, дорожают с опережением официальной инфляции. Капитализация в наших проектах «СЕТ» и «Веер» достигает 30-35% годовых, что обусловлено близостью к метро и природным пространствам, а также развитой внутренней инфраструктурой».
3 место
«Теплый Стан»
Площадь – 329,2 га
Районы: Теплый Стан (ЮЗАО)
Заказник «Теплый Стан» представляет собой большой естественный лесной массив в пределах мегаполиса. Его территория отличается широким разнообразием живописных ландшафтных зон. В частности, здесь расположены хорошо сохранившиеся луга, водораздельные склоны, долины чистой реки Очаковки. Также в «Теплом Стане» находятся аллеи и просеки с вековыми дубами – одними из старейших в Москве.
В транспортной доступности от «Теплого Стана» расположена одна новостройка бизнес-класса. Квадратный метр в ней стоит в среднем 675 тыс. руб. 11 новостроек. Минимальный бюджет покупки первичного жилья рядом с Серебряным Бором – 16,9 млн руб. (за 23,8 кв. м).
4 место
Бутовский лесопарк
Площадь – 276 га
Районы: Южное Бутово, Северное Бутово (ЮЗАО)
В Бутовском лесопарке, который включает заказники «Южное Бутово» и «Северное Бутово», растут особо охраняемые деревья, включая вековые дубы возрастом более 200 лет. На его территории, помимо зеленых зон, расположены озера и овраги. Одна из достопримечательностей Бутовского лесопарка – усадьба Трубецких. Сегодня архитектурный ансамбль находится в аварийном состоянии, но его планируется восстановить и открыть музей.
Рядом с Бутовским лесопарком застройщики реализуют два проекта комфорт-класса. Средняя цена квадратного метра в них – 362 тыс. руб. В одном из этих жилых комплексов показатель составляет 359 тыс. руб., в другом – 385 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 10,4 млн руб. за 19,1 кв. м.
5 место
«Долина реки Сходни в Куркино»
Площадь – 245,5 га
Район: Куркино (СЗАО)
В Куркино находится один из самых больших ландшафтных заказников столицы – «Долина реки Сходни». Здесь представлены лесные массивы (широколиственные и березовые), суходольные и пойменные луга, низинные болотца, ручьи и пруды. На территории развита сеть троп с деревянным настилом и грунтовых дорожек. Основные названы по поймам Сходни: экотропа в Захарьинской пойме и экотропа в Куркинской пойме. В лесопарке есть аптекарский огород, сад редких растений, пикниковая зона и даже горнолыжная трасса.
В транспортной доступности от «Долины реки Сходни» в Куркино расположена одна новостройка комфорт-класса. Средняя цена квадратного метра в этом проекте составляет 382 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 13,2 млн руб. (за 28,03 кв. м).
6 место
Тимирязевский парк
Площадь – 232 га
Тимирязевский район (САО)
Отличительная особенность Тимирязевского парка – сочетание большой зоны отдыха и научной лаборатории под открытым небом. В 1865 году на этих землях была основана Петровская сельскохозяйственная и лесная академия (сегодня – Российский государственный аграрный университет имени Тимирязева). Здесь регулярно проводятся образовательные и культурные мероприятия: экскурсии, лекции, выставки, фестивали, посвященные природе, науке и истории. Прежнее название Тимирязевского парка – комплексный заказник «Петровско-Разумовское». Несмотря на переименование, эта зеленая зона сегодня де-факто остается заказником, ведь на ее территории реализуется широкий спектр мер по сохранению биоразнообразия.
Рядом с Тимирязевским парком, сейчас реализуется одна новостройка комфорт-класса, средняя цена квадратного метра в ней – 383 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 19,9 млн руб. за 68,4 кв. м. При этом в конце июля стартовали продажи в новом премиальном жилом комплексе «26 ПаркВью», в котором средняя стоимость квадратного метра составляет 880 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 32,5 млн руб.
Новое жилищное строительство в Тимирязевском районе носит точечный характер. Отсутствие массовой застройки вокруг парка позволяет сохранять камерную атмосферу, сложившуюся городскую среду и ощущение приватности.
«Тимирязевский район сегодня активно модернизируется благодаря появлению новых транспортных развязок и комплексному развитию территорий, – комментируют эксперты MR Analytics. – При этом локация сохраняет традиционные преимущества, главное из которых наличие многофункциональной благоустроенной зеленой зоны – Тимирязевского парка. Кроме того, здесь расположена усадьба Петровско-Разумовских с величественными историческими зданиями и яркими прогулочными маршрутами. Несомненно, в районе есть условия для формирования полноценной премиальной локации. Поэтому уверены, что наш клубный дом премиум-класса «26 ПаркВью» будет пользоваться популярностью и обладать высокой ликвидностью. Недалеко расположен также парк «Дубки» с двумя прудами, фонтанами, детскими и спортивными площадками».
7 место
Тропаревский заказник
Площадь – 138 га
Районы: Тропарево-Никулино, Обручевский район (ЗАО)
В Тропаревском заказнике растет более 200 видов деревьев, включая редкие для Московского региона. Ландшафтная доминанта лесопарка – пруд рукотворного происхождения площадью 2,5 га. Гуляя по Тропаревскому парку, можно встретить лисиц, зайцев, белок. Здесь есть беседки для пикников с мангалами, тир, пункт проката электромобилей, площадки для воркаута и волейбола.
В транспортной доступности от Тропаревского лесопарка расположено семь новостроек: один комплекс комфорт-класса и шесть проектов бизнес-класса. Средняя цена квадратного метра в них составляет 617 тыс. руб. Показатель в зависимости от проекта варьируется от 498 тыс. руб. до 680 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 10,4 млн руб. (за 20,7 кв. м).
8 место
Бирюлевский дендрарий
Площадь – 135,3 га
Район: Бирюлево Восточное (ЮАО)
Более 250 видов деревьев и кустарников из разных климатических зон растет в Бирюлевском дендрарии – отдельном парке-питомнике в составе заповедника «Царицыно». Одно из главных украшений этого лесопарка – роща с 50 сакурами, подаренными японским меценатом. Также здесь есть моно-аллеи с березами, каштанами, туями, тополями, елями. Еще гостей Бирюлевского лесопарка могут заинтересовать пруды с живописными мостами, смотровые площадки и романтичные ротонды.
Рядом с Бирюлевским дендрарием сейчас реализуется одна новостройка комфорт-класса. Средняя цена квадратного метра в ней – 352 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 11,5 млн руб. за 23,8 кв. м.
9 место
Матвеевский лес
Площадь – 100 га
Районы: Очаково-Матвеевское, Фили-Давыдково (ЗАО)
В Матвеевском лесу – отдельном лесном массиве в составе природного заказника «Долина реки Сетунь» – растут сосны, ели, березы, липы, обитает немало безопасных для людей животных. Есть здесь и водоемы: река и родник. На территории созданы зоны для пикников, детские площадки, пункты велопроката и другие пространства для семейного досуга.
Рядом с Матвеевским лесом сегодня реализуется 14 новостроек. Среди них три проекта относятся к комфорт-классу, семь – к бизнес-классу, четыре – к премиум-классу. Средняя цена квадратного метра в них – 661,4 тыс. руб. В зависимости от проекта показатель варьируется от 346 тыс. руб. до 1,2 млн руб. Минимальный бюджет покупки – 14,3 млн руб. за 20,1 кв. м.
«Западный округ традиционно считается престижным направлением, – подчеркивают эксперты MR Analytics. – По числу премиальных и элитных локаций ЗАО уступает только Центральному округу. При этом запад Москвы отличается более благоприятной экологической обстановкой, чем исторический центр. Здесь, кроме развитой инфраструктуры и удобных транспортных развязок, есть также огромные парки и лесопарки. В пешей доступности от лесных зон реализуется и наш премиальный небоскреб «Феймос». Из окон футуристичной башни открываются панорамы на Матвеевский лес, парк «Фили», Поклонную гору, «Сити» и набережные Москвы-реки».
10 место
«Долина реки Самородинки»
Площадь – 102 га
Районы: Тропарево-Никулино, Обручевский район (ЗАО)
Погулять по лесным массивам, вдоль склонов реки и берега тихого пруда можно в Юго-Западном лесопарке, который имеет также статус ландшафтного заказника «Долина реки Самородинки». В мемориальных целях здесь сохранены три позиции зенитных орудий времен Великой Отечественной. В рамках благоустройства в лесопарке предусмотрены зоны для занятий бадминтоном и гимнастикой, а также детские площадки.
В транспортной доступности от Юго-Западного лесопарка расположено семь новостроек: один комплекс комфорт-класса и шесть проектов бизнес-класса. Средняя цена квадратного метра в них составляет 617 тыс. руб. Показатель в зависимости от проекта варьируется от 498 тыс. руб. до 680 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 10,4 млн руб. (за 20,7 кв. м).
«Главное преимущество лесопарков заключается в сочетании богатой флоры и фауны, природных объектов и исторического наследия, возможностей для уединенного отдыха и активного досуга, – резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор «Метриум». – Москва – один из самых зеленых мегаполисов планеты. Но именно лесопарки – эксклюзивные пространства. Рядом с крупнейшими из этих аутентичных природных зон расположена только каждая шестая новостройка в столице. Какой-либо «наценки» за соседство именно с лесопарками не предусмотрено. Но расположение проектов в подобных локациях ведет к повышению арендных ставок и сокращает сроки экспозиции квартир при продаже».
[1] Не более 15 минут езды на автомобиле или общественном транспорте.
[2] Без учета музеев-заповедников.
