Ключевой особенностью текущего периода стало сокращение объемов нового предложения более быстрыми темпами, чем снижение покупательской активности.
По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, за январь — май 2026 года объем нового строительства составил 548 тыс. кв. м, что на 50% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Наиболее заметное снижение зафиксировано в коммерческом комфорт-классе внутри МКАД, где фактически произошла остановка новых запусков. Количество нового предложения в сегменте сократилось на 80% год к году. В премиум-классе снижение составило 32%, в бизнес-классе — 59%. В то же время в делюкс-сегменте объем новых запусков вырос сразу на 600% — в строительство вышло 12 новых корпусов.
При этом спрос демонстрирует более умеренное снижение. За январь — апрель объем сделок по договорам долевого участия составил 406 тыс. кв. м, что на 25% ниже результата прошлого года. Общий объем спроса за полугодие достиг 614 тыс. кв. м, а число сделок составило 11,7 тыс. (-34% год к году). 5 065 сделок были совершены с использованием ипотечного финансирования. Доля ипотечных сделок достигла 53%, увеличившись на 9 п.п. год к году.
Снижение активности покупателей распределяется по классам жилья неравномерно. В комфорт-классе объем сделок сократился на 51% год к году. В премиальном сегменте спрос уменьшился на 38%, что связано в том числе с высокой базой прошлых периодов и изменением структуры нового предложения. Наиболее устойчивую динамику показал бизнес-класс — снижение составило 24%, что является минимальным падением среди сегментов. Одновременно делюкс-класс, несмотря на рост предложения, продемонстрировал сокращение числа сделок на 53% год к году. В то же время аналитики жилого направления CORE.XP отмечают, что в абсолютных значениях спрос на делюкс-объекты остается стабильным на протяжении последних нескольких лет.
В разных сегментах рынка покупатели демонстрируют противоположные модели поведения. В комфорт-классе средняя площадь квартиры в сделке по итогам первого полугодия достигла 46 кв. м, увеличившись на 10% год к году. В премиум-классе, напротив, средняя площадь сделки сократилась на 12% год к году — до 74 кв. м. Такая разнонаправленная динамика отражает изменение структуры спроса внутри сегментов и предпочтений покупателей в зависимости от бюджета и рыночных условий.
В условиях сокращения спроса девелоперы не прибегают к массовому снижению цен, а ограничивают объемы предложения. В результате средневзвешенная стоимость квадратного метра продолжает расти практически во всех сегментах, хотя скорость этого роста существенно различается в зависимости от класса жилья.
Наиболее сдержанная динамика ожидается в бизнес-классе. После активного роста предыдущих периодов сегмент входит в фазу замедления: по прогнозам аналитиков жилого направления CORE.XP, к концу 2026 года средняя стоимость квадратного метра здесь достигнет 640 тыс. рублей, что на 8% выше уровня декабря 2025 года. При этом бизнес-класс сохраняет статус основного драйвера рынка, оставаясь наиболее востребованным сегментом и формируя 66% сделок по ДДУ.
Одновременно более выраженную динамику демонстрирует премиальный сегмент. В условиях трансформации градостроительной политики и «премиализации» нового строительства прогнозируется ускорение роста стоимости жилья. К концу 2026 года средняя цена квадратного метра в премиум-классе может достигнуть 1,1 млн рублей, что на 17% выше показателей декабря прошлого года.
В делюкс-классе на фоне устойчивого интереса со стороны покупателей и расширения предложения средняя стоимость квадратного метра к концу 2026 года дойти до отметки 2,9 млн рублей, что на 7% больше показателей конца прошлого года.
«Первичный рынок жилой недвижимости Москвы постепенно входит в фазу структурной перестройки. Сегодня мы видим, что объемы нового предложения сокращаются заметно быстрее спроса. Мы прогнозируем по итогам всего года снижение объемов запуска новых проектов до 1,9 млн кв. м, что окажется на 31% ниже уровня 2025 года. Девелоперы все чаще реагируют на рыночные изменения ограничением запусков новых проектов и корпусов, а не через корректировку цен, что в перспективе может привести к дефициту предложения в отдельных сегментах. Уже сейчас становится заметным расхождение между структурой нового предложения и реальным спросом покупателей: наиболее востребованным остается бизнес-класс, при этом объем его пополнения может оказаться недостаточным. При сохранении текущей тенденции рынок рискует столкнуться с локальным дефицитом в отдельных сегментах, что будет поддерживать дальнейший рост стоимости жилья», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.