Большую часть трафика стрит-ритейла на первичном рынке формируют парки и скверы. Максимальная доля объектов торговли и сферы услуг характерна для проектов точечной застройки и урбан-кластеров. Демпинг со стороны алкомаркетов ведет к снижению ликвидности квартир в новостройках. Эти и другие особенности коммерческой инфраструктуры на рынке первичного жилья эксперты обсудили в ходе сессии «Первые этажи и новые смыслы» на XII Всероссийском форуме-практикуме FOR CITIES | Форум для городов, организованном Школой Девелопера и KEY CAPITAL.
Наталия Чистякова (ГК ФСК): «Для формирования пешеходных потоков нужно использовать парки и скверы»
Начальник отдела концепций коммерческой недвижимости и социальных объектов ГК ФСК Наталия Чистякова выразила мнение, что оптимальный способ привлечения клиентов в коммерческие помещения новостроек – создание прогулочных зон, ведущих к объектам стрит-ритейла. Чем грамотнее выстроены прогулочные маршруты на территории проекта, тем более высокий трафик можно ожидать.
Но, разумеется, грамотное расположение зеленых зон – не единственный ключ к успешной работе стрит-ритейла в новостройках. Также к увеличению клиентского трафика ведет корреляция коммерческой инфраструктуры со спортивными и культурно-досуговыми пространствами размещение востребованных якорных арендаторов, отказ от дублирования по соседству объектов одного профиля (например, двух цветочных магазинов). Важно понимать, что «современный покупатель ищет не только квадратные метры, а ценности и настроение, образ и стиль жизни».
Ольга Власова (STONE): «Старое окружение стимулирует застройщиков восполнять дефицит инфраструктуры»
Руководитель лаборатории продукта компании STONE Ольга Власова отметила, что сегодня при проектировании жилых комплексов девелоперы все больше внимания уделяют анализу существующей инфраструктуры района. По ее словам, в локации «Сокольников» сохраняется ощутимый дефицит качественных торговых и сервисных площадей: поскольку фонд в окружении построен преимущественно до 1985 года, первые этажи изначально не были ориентированы на размещение коммерции.
Учитывая особенности исторической застройки района, в жилом комплексе «СТОУН Сокольники» девелопер предусмотрел увеличенный объем инфраструктуры — порядка 5 тыс. кв. м торговых и сервисных помещений, формирующих комфортную среду для ежедневных сценариев жителей. Помимо магазинов, кафе и бытовых сервисов, сосредоточенных на первых этажах жилых башен, в составе проекта появятся два торгово-инфраструктурных блока, расположенных на открытой территории комплекса. Дополнительными точками притяжения станут двухэтажный частный детский сад на закрытой территории и фитнес-студия для поддержания здорового образа жизни, которые сформируют якорные функции в локации. Таким образом, девелопер осознанно закрывает потребности не только будущих резидентов проекта, но и жителей близлежащих домов в окружении. Сочетание локационного спроса и качественного инфраструктурного соседства привлекают арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости, которые смогут рассчитывать на повышенный трафик в том числе благодаря расположению торгово-сервисных помещений на первой линии.
Катерина Гутрова («Разум»): «Пустые помещения на первых этажах ухудшают восприятие бренда»
Директор по продукту девелоперской компании «Разум» Катерина Гутрова рассказала, что доля коммерческих помещений в массовых новостройках обычно составляет всего 3-5%. В проектах класса бизнес и выше показатель обычно достигает отметки в 5-8%. Диапазон в 10-15% объектов ритейла от общей площади проекта характерен для крупных многофункциональных пространств. Как ни парадоксально, максимальная доля инфраструктуры характерна для крупных кластеров – в среднем 15-25%. Такие проекты представляют собой, по сути, «город в городе», так что в них застройщики открывают даже музейно-выставочные центры и дворцы спорта.
Вместе с тем к проектированию коммерческих помещений в любой новостройке нужно подходить индивидуально. Если запланировать пространство, например, под знаковый ресторан с авторской кухней, у которого в локации нет соответствующей целевой аудитории, помещение может долго пустовать. А незанятые площади ухудшают визуальное качество проекта, формируют негативный образ, поэтому определиться с назначением помещений и проработать пул потенциальных арендаторов необходимо еще на старте проектирования продута. Кроме того, ошибки девелоперов в зонировании ведут к нерациональным инвестициям и недополученной прибыли.
Сергей Пергаев (Pergaev Burea): «Проектирование «сверху вниз» ведет к системным ошибкам»
Архитектор, основатель и креативный директор Pergaev Burea Сергей Пергаев считает основной причиной возникновения дисбалансов в области коммерческой инфраструктуры на рынке новостроек проектирование жилых комплексов «сверху вниз». Такой подход подразумевает смещение фокуса исключительно на эргономичность квартирографии. При этом нежилым функциям проекта внимание уделяется по остаточному принципу. Однако в действительно успешных комплексах всегда соблюдается разумный баланс.
При этом коммерческая инфраструктура новостроек должна включать все наиболее востребованные составляющие: ритейл, «хорека» (отели, рестораны, кафе), объекты бьюти-индустрии и спортивно-оздоровительные пространства. Нехватка хотя бы одного звена уже вредит проекту. Также важно поддерживать «бренд места», не размывая его из-за стремления к сиюминутной выгоде. Например, часто девелоперы принимают условно выгодные предложения об аренде от недорогих сетевых алкомаркетов, высокая маржинальность которых обусловлена стратегией демпинга. Однако подобный ритейл наносит ущерб репутации застройщиков и проектов, особенно класса премиум и выше.
«С одной стороны, увеличение числа и доли коммерческих помещений в новостройках обусловлено ужесточением требований властей к застройщикам, – резюмирует Эвелина Ишметова, основатель и руководитель «Школы девелопера», директор по развитию KEY CAPITAL. – Теперь девелоперы обязаны создавать определенное число мест приложения труда либо вносить сумму на их формирование в бюджет. Также компании должны закреплять точный функционал лотов еще на стадии подготовки проектной документации, что раньше было необязательным. Есть эксперты, которые считают, что такая политика государства препятствует своевременной реакции на изменения рыночной конъюнктуры. Но, на мой взгляд, подобные «правила игры», в конечном счете, имеют больше плюсов, ведь делают рынок более прозрачным и цивилизованным. Кроме того, именно на фоне усиления контроля за девелоперами бизнес стал активнее интересоваться коммерческими пространствами в новостройках. Сейчас во многих регионах на фоне высокого спроса «квадрат» нежилых помещений в строящихся проектах больше, чем в готовых комплексах».
