Количество студий на рынке новостроек «старой» Москвы за прошедший год сократилось на 33%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это максимальные темпы снижения предложения первичного жилья в разрезе комнатности[1] в годовом выражении. При этом на первое место по числу студий в продаже вышел бизнес-класс, опередив массовый сегмент. Его доля в структуре экспозиции таких квартир и апартаментов достигла 55%.
По данным «Метриум», по итогам июня 2026 года на первичном рынке «старой» Москвы представлено 41 270 квартир и апартаментов против 47 620 лотов годом ранее. Таким образом, за год показатель сократился на 13%. Особенно серьезно уменьшился объем предложения студий – с 7480 до 4903 лотов, то есть на 33%.
Для сравнения, количество однокомнатных квартир и апартаментов в продаже год к году снизилось на 13% (с 17 042 до 14 878 лотов), двухкомнатных – на 10% (с 15 240 до 13 784 лотов), трехкомнатных – на 6% (с 6451 до 6094 лотов). В годовом выражении на рынке новостроек в исторических границах столицы выросло только количество многокомнатных квартир и апартаментов – на 16% (с 1362 до 1576 лотов).
На рынке массовых новостроек «старой» Москвы сегодня продается 1753 студии против 3637 студий годом ранее. За год показатель стал меньше более чем в два раза – на 52%. Доля массового сегмента в структуре экспозиции студий на первичном рынке столицы год к году снизилась на 13 п.п. – с 49% до 36%.
«За последние 12 месяцев на первичном рынке «старой» Москвы состоялось всего два старта массовых проектов, причем оба – в августе 2025 года, а после – ни одного, – рассказывает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский»). – По сути, в привычном виде массовый сегмент в исторических границах столицы близок к исчезновению. Наиболее активно идет исчерпание студий, ведь экономические сложности вынуждают многих клиентов даже с помощью семейной ипотеки приобретать самое компактное жилье. Кроме того, уже порядка двух лет действует запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м. и мораторий на строительство апарт-комплексов. Эти факторы также не позволяют восполнять предложение студий.
Следует отметить, что новые массовые корпуса сейчас выходят в продажу исключительно в жилых комплексах класса комфорт+ с улучшенными потребительскими характеристиками. Только такие проекты способны успешно конкурировать с квартирами в готовых новостройках от собственников даже в случае дальнейшего ужесточения семейной ипотеки. Например, в нашем жилом комплексе класса комфорт+ «Первый Рязанский» наблюдается стабильный спрос на все форматы квартир – от студий до многокомнатных. Отличительные особенности комплекса – большое число балконов, высокие потолки, просторные лобби, развитая внутренняя инфраструктура».
Новым лидером по числу и доле студий на первичном рынке «старой» Москвы теперь стал бизнес-класс. По подсчетам аналитиков «Метриум», девелоперы этого сегмента сейчас продают 2678 студий против 3319 студий год назад. Показатель в абсолютном выражении сократился на 19%. Но доля бизнес-класса в структуре предложения студий на первичном рынке выросла на 11 п.п. – с 44% до 55%
«Девелоперская и потребительская активность сейчас «дрейфует» из массового сегмента в бизнес-класс, – отмечает Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE. – Именно этот сегмент лидирует по уровню предложения и спроса на рынке новостроек «старой» Москвы с 2024 года. Сегодня, помимо стандартных новостроек бизнес-класса, все чаще стартуют проекты бизнес-лайт, по характеристикам напоминающие комфорт+. Вместе с тем, появляются комплексы с продуктовыми решениями, характерными скорее премиум-сегменту. В их числе – «СТОУН Сокольники», «СТОУН Райз», «СТОУН Грэйн». Наши комплексы выделяются высокими потолками, просторными дизайнерскими лобби, мультиформатными общественными пространствами и исключительным уровнем приватности: мы предлагаем от двух квартир на этаже в камерных корпусах.
Число студий в бизнес-классе постепенно уменьшается. Это связано прежде всего с ростом доли клиентов с детьми. Вместе с тем инвесторы-рантье, региональные клиенты и молодые специалисты до сих пор проявляют повышенный интерес к студиям. То есть целевая аудитория подобных квартир сузилась, но все же не ушла с рынка. В нашем портфеле представлено 77 студий с бюджетом покупки от 19,7 млн руб. Так, например, в жилом комплексе «СТОУН Сокольники» представлены лоты площадью от 28,1 до 37,9 кв. м, в «СТОУН Райз» в 200 метрах от Таганского района – варианты от 30,2 до 43,8 кв. м, в «СТОУН Грэйн» – от 31,7 до 35,8 кв. м».
Застройщики проектов премиум-класса в исторических границах столицы по результатам июня 2026 года продают 460 студий против 430 студий годом ранее. То есть предложение таких квартир в премиальных новостройках за год выросло на 7%. Доля премиум-класса в структуре предложения студий на первичном рынке «старой» Москвы осталась на прежнем уровне – 6%.
В высокобюджетных новостройках «старой» Москвы сейчас продается всего 12 студий. Год назад девелоперы вели реализацию 22 таких лотов. Следовательно, их количество в продаже сократилось на 45%. Доля студий от всех квартир и апартаментов элитного и делюкс-класса на первичном рынке столицы в годовом выражении скорректировалась вниз с 1% до 0,5%.
«В высокобюджетном сегменте студии – очень редкий формат, – комментирует Станислав Банников, коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Даже в качестве «квартир для пиджака» на элитном рынке чаще продаются однокомнатные лоты. Но в премиальном сегменте предложение студий держится на стабильном уровне. Нередко их приобретают инвесторы-рантье. Студии оптимально подходят для аренды, в том числе краткосрочной. Максимальная маржинальность гарантирована собственникам, которые сдают студии рядом с парками, туристическими достопримечательностями, вузами. Это наиболее популярные направления, к тому же, с выгодной арендной ставкой. Например, в нашем клубном доме «Кутузов Сити» сегодня находятся в продаже 4 студии средней площадью порядка 35 кв. м. Покупка этих квартир точно гарантирует серьезную капитализацию, ведь в доме предусмотрен сервис делюкс-класса, а в 50 метрах расположен один из крупнейших парков Москвы – «Долина реки Сетунь» площадью около 700 га».
[1] Рассматриваются студии, однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные и многокомнатные квартиры и апартаменты.
