Объем предложения в строящихся корпусах на первичном рынке «старой» Москвы за год сократился на 15,8%, а в готовых корпусах, напротив, вырос на 2,3%, подсчитали аналитики компаний «Метриум» и «Аеон Девелопмент». Вариантов «с ключами» стало больше во всех сегментах, кроме массового. В разрезе округов экспозиция в готовых новостройках сильнее всего увеличилась в ЮВАО (+172%). Новым лидером по числу предложений в корпусах, введенных в эксплуатацию, стал ЮАО (936 лотов).
По данным «Метриум» и «Аеон Девелопмент», девелоперы сегодня продают в «старой» Москве 40 710 лотов против 46 960 лотов годом ранее. За год показатель сократился на 13,4%. Количество предложений в строящихся корпусах просело на 15,8% – с 40 470 лотов до 34 080 лотов. В то же время число помещений, которые девелоперы продают в готовых новостройках, увеличилось на 2,3% – с 6488 лотов до 6635 лотов. Доля подобных вариантов в структуре экспозиции повысилась на 2,5 п.п. – с 13,8% до 16,3%.
«Значительное сокращение предложения первичной недвижимости в «старой» Москве в годовом выражении обусловлено замедлением темпа стартов новых проектов и корпусов, – отмечает Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Девелоперы сейчас реже выводят на рынок новые объекты из-за высокой стоимости проектного финансирования. Также изменилась структура «премьер». Абсолютное большинство стартующих сейчас комплексов относится к премиальному и высокобюджетному сегментам. Традиционный массовый сегмент, в принципе, постепенно уходит в прошлое. В результате рынок реже пополняется масштабными проектами.
В то же время строящиеся корпуса постепенно получают разрешение на ввод. Ввиду оттока клиентов из-за действия жесткой денежно-кредитной политики в большинстве сегментов снизился уровень распроданности проектов по ДДУ. Именно это приводит к увеличению предложения в готовых новостройках одновременно с уменьшением экспозиции в строящихся комплексах».
Высокие темпы исчерпания экспозиции за прошедший год зафиксированы на рынке массовых новостроек «старой» Москвы. Предложение в данном сегменте сократилось на 30% – с 14 930 лотов до 10 450 лотов. В то же время объем экспозиции в готовых корпусах комфорт-класса уменьшился всего на 7,1% – с 1667 лотов до 1548 лотов. В результате доля помещений с ключами увеличилась на 3,6 п.п. – с 11,2% до 14,8%.
Бизнес-класс с 2024 года остается лидером по объему предложения на первичном рынке «старой» Москвы. Тем не менее, за год предложение в этом сегменте сократилось на 10,8% – с 23,2 тыс. лотов до 20,7 тыс. лотов. Однако количество помещений, которые продаются в готовых новостройках, выросло на 2,4% – с 3377 лотов до 3460 лотов. А их доля увеличилась на 2,1 п.п. – с 14,6% до 16,7%.
«Около двух лет назад бизнес-класс на первичном рынке «старой» Москвы превзошел комфорт-класс по объему экспозиции, и, вероятно, надолго сохранит «пальму первенства», – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Именно новостройки бизнес-класса являются максимально сбалансированными с точки зрения цены и качества для большинства клиентов в столице. При этом сейчас сложилась беспрецедентная ситуация, когда в готовых корпусах помещения даже доступнее, чем на котловане. Инвестиционная привлекательность новых проектов снизилась, так как дорогое проектное финансирование не позволяет устанавливать дисконт относительно среднерыночных показателей на котловане.
В то же время недвижимость в построенных комплексах тоже может дорожать благодаря интенсивному развитию локации. Например, в непосредственной близости от нашего готового городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» запланировано создание образовательного центра на 700 учеников и современного курорта на Бобровом острове. Кроме того, активно обновляется музей-заповедник «Коломенское», который расположен в пешей доступности от жилого комплекса».
Первичный рынок премиум-класса сейчас активно растет. Объем предложения за год увеличился на 8,8% – с 6708 лотов до 7299 лотов. Количество помещений в готовых корпусах тоже выросло, но лишь на 7,5% – с 1152 лотов до 1238 лотов. Это связано с тем, что девелоперы за прошедший год вывели на рынок несколько масштабных комплексов премиум-класса. Доля готовых помещений в данном сегменте снизилась на 0,2 п.п. год к году – с 17,2% до 17%.
На первичном рынке высокобюджетного сегмента (элитный и делюкс-класс) объем экспозиции за год увеличился на 4,5% – с 2144 лотов до 2240 лотов. При этом предложение «с ключами» выросло на 32,8% – с 293 лотов до 389 лотов. Его доля повысилась на 3,7 п.п. – с 13,7% до 17,4%.
Динамика предложения готовой первичной недвижимости в разрезе административных округов «старой» Москвы носит неравномерный характер. В пяти округах показатель год к году снизился, подсчитали эксперты компаний «Метриум» и «Аеон Девелопмент». Максимальный спад зафиксирован в САО, который год назад занимал первое место по числу вариантов «с ключами», и в СВАО – в обоих случаях на 37,3%. В САО количество лотов от застройщиков во введенных корпусах снизилось с 1213 лотов до 761 лота, в СВАО – с 830 лотов до 520 лотов.
Еще в пяти округах объем экспозиции готовых помещений от девелоперов, наоборот, увеличился. Особенно впечатляющий рост отмечен в ЮВАО, где показатель повысился на 173%, то есть в 2,7 раз – с 339 лотов до 922 лотов. Но лидером по числу предложений в готовых корпусах все же стал ЮАО с показателем 936 лотов против 883 лотов годом ранее (+6% за год).
«Первичная недвижимость на юге Москвы пользуется высокой популярностью, особенно в проектах комплексного развития территорий, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Например, в нашем масштабном проекте КРТ «Ривер Парк Коломенское» продажи остаются на стабильно высоком уровне уже на протяжении 12 лет. В то же время даже в наиболее ликвидных проектах ЮАО часть лотов реализуется по ДКП уже после ввода проектов в эксплуатацию, ведь рынок не способен быстро «поглотить» все строящиеся здесь объекты. При этом по доле готовых помещений на первичном рынке (15,1%) Южный округ занимает лишь 7 место из 10 округов «старой» Москвы. Это свидетельствует о значительном спросе по ДДУ и повышенной привлекательности местной недвижимости даже на фоне серьезной конкуренции. Несмотря на существенную активность девелоперов, о затоваривании в ЮАО речи точно не идет».
