За последние пять объем предложения на рынке новостроек Москвы увеличился на 42%. Растущая конкуренция стимулирует девелоперов совершенствовать продукт, в том числе чаще проектировать нестандартные квартиры. Эксперты «Метриум» рассказывают о самых необычных форматах первичного жилья в 2026 году.
Квартиры с эркерами
Эркеры – функциональный и декоративный элемент в квартирах, который был популярен еще до революции, однако почти на век оказался практически забыт. Но сегодня девелоперы вновь предусматривают в проектах данные объекты. В отличие от балконов и террас, эркеры напрямую соединены с примыкающими комнатами. А еще их принято учитывать в рамках общей площади жилья без понижающего коэффициента. При этом в квартирах с эркерами выше уровень освещенности помещений, усиливается панорамный эффект и расширяется спектр возможных интерьерных решений. В 2025 году стартовала реализация самого камерного премиального клубного дома на западе Москвы – «Кутузов Сити» (Можайский район, ЗАО) от «Плато Девелопмент». Проект рассчитан всего на 220 квартир. При этом здесь предусмотрены помещения как с балконами и террасами, так и с эркерами.
«Возобновление моды на эркеры обусловлено поиском оптимального баланса между эстетикой и функциональностью в архитектуре, – отмечает Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити» с эркерами). – Такие элементы придают выразительность фасадам и вместе с тем увеличивают полезную площадь помещений. Они прекрасно подходят для организации небольшой лаунж-зоны, компактного кабинета и мини-оранжереи. Также эркеры служат источником ценного оптического эффекта, визуально расширяющего пространство. Как правило, их проектируют в домах в неоклассическом стиле. Тем не менее, эркеры выглядят органично и в комплексах с более современными фасадными решениями. Например, в нашем клубном доме премиум-класса «Кутузов Сити» эркеры соответствуют бионическому стилю, подразумевающему сочетание природных и футуристичных мотивов».
Хайфлеты
Из западных стран в Россию в последние годы пришла мода на хайфлеты. Основные особенности таких квартир – высокие потолки, в среднем 3,5-5,5 метров, свободные планировки и панорамное остекление. Максимальное число квартир подобного формата на рынке новостроек Москвы сегодня представлено в жилом комплексе бизнес-класса «ВЭРИ на Миклухо-Маклая» (Обручевский район, ЮЗАО) от ГК «Основа».
«Сегодня застройщики стремятся предоставлять клиентам широкие возможности для индивидуального зонирования квартир, – подчеркивает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер ЖК бизнес-класса «ВЭРИ на Миклухо-Маклая» с хайфлетами). – При этом важно предложить максимальное разнообразие планировочных решений. Внедрение в квартирографию хайфлетов прекрасно отвечает этой стратегии. Покупатели могут выбрать просторные квартиры с высокими потолками, отличными видовыми характеристиками и оптимальным уровнем инсоляции. Вместе с тем клиенты не ограничены в дальнейшем выборе организации интерьера. Собственники хайфлетов имеют возможность самостоятельно сформировать «второй свет» либо сохранить базовые параметры. Высота потолков в хайфлетах в нашем жилом комплексе «ВЭРИ на Миклухо-Маклая» составляет от 3,4 м до 5,5 м. Из квартир открываются виды на близлежащий Юго-Западный лесопарк и город. Угловое остекление и наличие панорамных лоджий в некоторых хайфлетах дополнительно улучшает видовые характеристики».
Квартиры с патио
Патио – это частный двор под открытым небом, примыкающий к жилому помещению и, как правило, окруженный стенами или зеленой изгородью. Квартиры с патио имеют потолки высотой до 6 метров и отдельные входы, обеспечивающие их владельцам дополнительную приватность. Личные рекреационные зоны на открытом воздухе – редкость в пределах мегаполиса. Больше всего квартир с патио продается в премиальном жилом проекте «Клубный город на реке Примавера» (Покровское-Стрешнево, СЗАО) от девелопера «Стадион Спартак».
«Жилье с патио отличается не только повышенным уровнем комфорта, но и серьезной инвестиционной привлекательностью, – говорит Денис Горбунов, руководитель отдела продаж застройщика «Стадион «Спартак» (девелопер «Клубного города на реке Примавера»). – Квадратный метр в квартирах с приватными благоустроенными дворами дорожает быстрее рынка вследствие дефицита предложения. Немногие новостройки в Москве обладают обширной охраняемой придомовой территорией, позволяющей спроектировать такие объекты. Наиболее привлекательны патио в окружении зеленых зон и рядом с водоемами, что гарантирует курортную атмосферу. Соответствующими преимуществами обладает наш премиальный проект «Клубный город на реке Примавера», который окружен большими парками и строится на современной набережной Москвы-реки. Патио здесь имеют площадь от 20 кв. м до 33 кв. м, а от общих зон огорожены забором и многослойным озеленением, разработанным дизайнерами популярных российских бюро Атриум и Апекс».
Таунхаусы
Таунхаусы – популярный формат загородной недвижимости, но в последние годы такие объекты стали появляться также на территории городских жилых комплексов. Они рассчитаны на несколько резиденций (чаще всего две) с отдельным входом, расположенных в одну линию и имеющих общую стену. По сути, это промежуточный формат между коттеджами и стандартными квартирами. Например, небольшой поселок с таунхаусами включен в состав ЖК бизнес-класса «Талисман на Рокоссовского» (Богородское, ВАО) от 3S Group. Необычное градостроительное решение объясняется прежде всего тем, что проект окружен зелеными зонами, включая «Лосиный Остров». Таунхаусы предусмотрены также в жилом комплексе бизнес-класса «Дом А» (Даниловский район, ЮАО) от девелопера «Брусника». Среди их отличительных особенностей – отдельный вход и цокольный этаж.
Урбан-виллы
Таунхаусы – не единственный загородный формат недвижимости, который сегодня можно встретить в городских жилых проектах. Во многом похожий, но более дорогой тип недвижимости – урбан-виллы. Их главное отличие от таунхаусов – наличие самостоятельных боковых стен в каждой секции, что повышает уровень приватности. Городские виллы обладают собственными паркингами и хотя бы небольшой частной придомовой территорией. В премиальном жилом комплексе «Родина Парк» (Можайский район, ЗАО) от Группы Родина они находятся на первой линии природного заказника «Долина реки Сетунь» и имеют собственные патио с живой изгородью и террасой на крыше. Жителям урбан-вилл доступны все общественные пространства жилого кластера: детская-игровая, фитнес-зал, переговорные, мягкие зоны ожидания, колясочная, лапомойка для домашних питомцев.
Скай-виллы
Стоит отметить, что иногда урбан-виллы сконцентрированы в одном корпусе и занимают отдельные этажи многоквартирных домов, в том числе высотных. Подобные объекты, расположенные на верхних этажах, выделяются в особую категорию – скай-виллы (небесные виллы). Такие квартиры во многом похожи на более привычные пентхаусы. Но в небесных виллах обычно предусмотрено больше условно загородных атрибутов, например, зоны отдыха с барбекю, собственный сад, джакузи.
Наиболее необычные скай-виллы Москвы запроектированы в элитном жилом комплексе «Бадаевский» (Дорогомилово, ЗАО) от Capital Group. Этот уникальный комплекс расположен над землей на 35-метровых колоннах, а скай-виллы на крыше «Бадаевского» словно парят в воздухе. Жизнь в частном доме, но при этом с панорамными видами на город. Виллы площадью 500 кв. метров с собственными участками земли, расположенные на высоте 70 метров. Гармоничное сочетание уединенной жизни в частном особняке, но при этом на вершине небоскрёба с захватывающими видами на город. Резиденты скай-вилл смогут отдыхать от городской суеты и наслаждаться панорамами Москвы на открытом воздухе в собственном саду, концепция которого разработана ведущими ландшафтными дизайнерами.
Скайхаусы
Еще один эксклюзивный формат квартир в высотных проектах – скайхаусы («небесные дома»). Это особый вид пентхаусов с улучшенными видовыми характеристиками (обзор на 360 градусов), вторым светом, панорамными террасами, гибкими планировочными решениями и повышенным уровнем приватности. Концепция таких квартир пришла в Россию из Японии, где у ее истоков стоял архитектор-новатор Киенори Кикутаке.
Один из крупнейших скайхаусов на первичном рынке Москвы расположен в премиальном клубном квартале «Крылатская 33» (Крылатское, ЗАО) от СЗ «Сияние». Это двухсветный пентхаус площадью 410,5 кв. м, с приватным лифтом, вторым светом и просторной террасой. Скайхаус в проекте «Крылатская 33» – единственная квартира на этаже. Высота потолков здесь составляет до 7 метров, а из панорамных окон открываются виды на все стороны света. Собственники данного скайхауса каждый день смогут любоваться излучиной Москвы-реки, Серебряным бором и Живописным мостом.
Ситихаусы
Редкий гибридный формат квартир, сочетающий элементы городской и загородной недвижимости – ситихаусы. Это помещения на первых этажах жилых комплексов с отдельным входом, часто имеющие открытые террасы и собственный двор. Нередко ситихаусам дают отдельные названия, чтобы подчеркнуть привилегированный статус собственников. Стоит отметить, что такие квартиры часто обладают не только жилой функцией, так как оптимально подходят для открытия творческих мастерских или небольших домашних офисов (например, кабинет нотариуса или психолога).
Ситихаусы со своими патио есть в элитном клубном квартале «Фрунзенская набережная» от девелопера Sminex. Здесь можно наслаждаться атмосферой загородного дома в «зелёном сердце» Хамовников, всего в 500 метрах от Нескучного сада. В приватном пространстве под открытым небом жители могут обустроить зону барбекю или летнюю террасу.
В основном ситихаусы расположены в высокобюджетных комплексах, но есть и в проектах премиум- и даже бизнес-класса, например, жилом комплексе «Левел Бауманская» (Басманный район, ЦАО) и жилом районе «АЛИА» (Покровское-Стрешнево, СЗАО) от Asterus.
Мезонет
Мезонеты (от французского maisonnette – «маленький дом») – двухуровневые квартиры с отдельным входом и приватным двором-патио. Таким объектам свойственна повышенная приватность. Также мезонетам присуще оптимальное функциональное разграничение на деловые и рекреационные пространства, что роднит их с ситихаусами. Сейчас столь эксклюзивные резиденции есть, например, в готовом жилом комплексе делюкс-класса «Золотой» (Якиманка, ЦАО) от Capital Group. В мезонетах этого клубного дома два входа: из собственного сада и из лобби. Квартиры расположены таким образом, что их владельцы скрыты от глаз соседей. Хотя проект расположен рядом с Кремлем, резиденты защищены от внешнего шума плотными стенами и ограждением приватного двора. Стоит отметить, что многие клиенты рассматривают мезонеты не только в качестве жилья, но и как удобные приемные для бизнес-встреч.
Особняки
Число клиентов элитного рынка практически неуклонно растет в долгосрочной перспективе. При этом в наиболее престижных локациях наблюдается дефицит земельных участков. В результате девелоперы все реже реализуют клубные дома и, тем более, индивидуальные резиденции, рассчитанные на одного собственника. Как правило, это проекты реконструкции и реставрации исторических особняков. Например, в 2025 году девелопер Sminex отреставрировал и ввёл в эксплуатацию «Городскую усадьбу в Орлово-Давыдовском» (Мещанский район, ЦАО), объект культурного наследия XIX века. Архитектурный ансамбль объединяет 4 особняка в стиле поздней эклектики общей площадью 4,7 тыс. кв. м. Усадьба окружена собственным ландшафтным парком площадью 2 га с вековыми дубами и реконструированной липовой аллей. На глубине 16 метров девелопер заложил второй сверхпрочный фундамент и обустроил подземное пространство — здесь расположен паркинг с лифтом для автомобилей, три бассейна и связавшая все здания галерея. «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» продаётся одним лотом. Она может стать как фамильной резиденцией для постоянного проживания, так и деловым представительством. Индивидуальные особняки представлены также, например, в клубном комплексе делюкс-класса «Левенсон» (Пресненский, ЦАО) от Vesper.
«Несомненно, двухуровневые квартиры, пентхаусы, квартиры с террасами, мастер-спальнями и окнами в ванных комнатах остаются эксклюзивным продуктом, – рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – И все же подобное предложение уже не носит единичный характер и представлено во многих проектах, причем не только высокобюджетных. Но девелоперы за последние годы внедрили немало новых форматов жилья. Как правило, это не ноу-хау, а ренессанс исторической моды или адаптация зарубежного опыта к реалиям первичного рынка Москвы. Однако это не умаляет ценность нестандартных планировочных решений. Их наличие в квартирах значительно повышает инвестиционную привлекательность помещений, а не только уровень комфорта».
