Каждая третья сделка с новостройками в «старой» Москве с начала 2026 года заключалась на этапе строительства нижних этажей (32,5% ДДУ) – это самая высокая доля среди всех стадий строительства, сообщают аналитики «Метриум». Также много сделок фиксируется на этапе котлована и отделочных работ.
В январе-апреле 2026 года на рынке новостроек в исторических границах Москвы было заключено 12,8 тыс. договоров долевого участия[1]. Чаще всего дольщики оформляли ДДУ на стадии строительства «нижних этажей»: 4,1 тыс. сделок (32,5% от общего числа). Второе место занял «начальный этап строительства» с 3,4 тыс. сделок (26,7%), третье – «отделочные работы» (2,9 тыс. сделок; 22,8%), четвертое – «верхние этажи» (2,3 тыс. сделок; 18%). Таким образом, подавляющая часть покупателей приобретает жилье на начальных и средних этапах строительства – от котлована до отделки, причем пик спроса приходится на момент возведения нижних этажей.
В сегменте массового жилья в январе-апреле 2026 года заключено 4,7 тыс. ДДУ. Здесь также лидируют «нижние этажи» (35,9% сделок). Далее следуют «отделочные работы» (25,1%) и «начальный этап строительства» (24,2%). На «верхние этажи» пришлось 14,8% сделок.
В бизнес-классе объем сделок в январе-апреле 2026 года составил 6,5 тыс. Самая высокая доля снова у «нижних этажей» – 30,5%. На втором месте «начальный этап строительства» (28,5%), на третьем – «отделочные работы» (22.3%). «Верхние этажи» выбрали 18,7% покупателей.
«Стадию нижних этажей выбирают клиенты, которые хотят видеть, что на стройке «пошел процесс», – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер жилых комплексов «СТОУН Райз», «СТОУН Сокольники», «СТОУН Грэйн», «СТОУН Блик»). – Дом уже обретает реальные очертания, но при этом стадия нижних этажей все еще сохраняет умеренные цены и широкий выбор квартир. Помимо этого, когда строительство доходит до нижних этажей, уже видна планировочная структура, конфигурация двора. Эта логика работает во всех сегментах: от массового до высокобюджетного. Но особенно ярко данный фактор проявляется в бизнес-классе, где соотношение цены и стадии готовности играет наиболее заметную роль при принятии решения.
В нашем портфеле представлены проекты на разных этапах строительства: на стадии нижних этажей сейчас реализуются «СТОУН Райз» и «СТОУН Сокольники», а на котловане – «СТОУН Грэйн». Кроме того, ожидается старт продаж в нашем первом премиальном жилом комплексе «СТОУН Блик», уже сформирован лист ожидания».
В премиум-классе в январе-апреле 2026 года заключено 1,5 тыс. ДДУ. Наиболее востребованными стали «нижние этажи» (29,6%). Затем следуют «начальный этап строительства (28,7%) и «верхние этажи» (24,2%) покупателей. «Отделочные работы» привлекли 17,5% покупателей.
«Стадия котлована – это момент максимальной инвестиционной привлекательности, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «Айс Тауэрс»). – Цена квадратного метра на этом этапе минимальна за весь цикл строительства, потому что девелопер еще только начинает проект и заинтересован в быстром притоке средств. Для покупателя это возможность войти в сделку с самой низкой точкой входа и зафиксировать стоимость квартиры, которая в дальнейшем будет только расти – по мере возведения этажей разница может достигать 20-30% и более. Конечно, на этапе котлована требуется больше доверия к застройщику и его репутации, поскольку дом существует пока только на бумаге. Однако именно здесь открывается и лучший выбор: все планировки, все виды из окон и самые востребованные локации внутри комплекса еще доступны. Например, в нашем проекте «Айс Тауэрс» на начальном этапе строительства покупателю доступны 130 вариантов квартир».
В высокобюджетном сегменте в январе-апреле 2026 года зарегистрировано 158 сделок. Наиболее популярной стадией также оказались «нижние этажи» (41,8%). Второе место заняли «верхние этажи» (27,8%), третье – «отделочные работы» (22,2%). На «начальный этап строительства» пришлась всего 8,2% сделок.
«Если посмотреть на динамику 2025 года, то устойчивое лидерство этапа «нижние этажи» прослеживается квартал за кварталом, – резюмирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – В первом квартале 2025 года на него пришлось 36% сделок, во втором – уже 44%, в третьем и четвертом – 44% и 36% соответственно. В первые четыре месяца 2026 года доля «нижних этажей» сохранилась на высоком уровне – порядка 33%. Клиенты предпочитают сначала следить за стройкой, изучать проект, рассматривать альтернативы. Затем они выбирают момент, когда дом уже виден, во всяком случае его первые очертания, цены еще не взлетели, а выбор квартир все еще широк. Такой баланс стал опорным для всего рынка новостроек Москвы».
[1] ДДУ с физлицами по дате регистрации без учета оптовых сделок и уступок.
